부동산 복비는 흔히 “정해진 금액”으로 오해받지만, 법이 정한 건 상한뿐입니다. 그 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해서 정하는 돈입니다. 결론부터 말하면 매매는 거래금액 9억원, 임대차는 6억원을 넘는 순간 요율이 한 단계 올라갑니다. 그래서 8억 9천만원 집과 9억 1천만원 집의 복비가 계단처럼 벌어집니다. 이 글은 공인중개사법 시행규칙 기준 부동산 중개수수료 상한요율표와 계산법을 정리하고, 바로 써볼 수 있는 복비 계산기를 넣었습니다.
부동산 복비 = 중개보수, 법이 정하는 건 ‘상한’까지
‘복비’는 일상어이고 법령상 정식 명칭은 중개보수입니다. 「공인중개사법」 제32조와 같은 법 시행규칙 제20조가 근거입니다. 구조는 이렇습니다.
- 국토교통부령(시행규칙)이 거래금액 구간별 상한요율과 한도액을 정합니다.
- 그 범위 안에서 시·도 조례가 지역 요율을 정합니다.
- 조례로 정한 요율 한도 이내에서 중개사와 의뢰인이 협의해 최종 금액을 정합니다.
핵심은 3번입니다. 상한요율은 “여기까지만 받을 수 있다”는 천장이지 정가가 아닙니다. 협의 대상이라는 사실 자체를 모르면 천장 금액을 그대로 내게 됩니다.
주택 중개보수 구간은 2021년 10월 19일 시행규칙 개정으로 5단계에서 6단계로 세분화됐고, 고가 구간 요율이 인하됐습니다. 그 체계가 현재까지 이어지고 있습니다.
부동산 중개수수료 상한요율표 (주택)
매매·교환
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
임대차 등(매매·교환 이외)
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
‘한도액’을 놓치지 마세요. 저가 구간에는 요율과 별도로 상한 금액이 붙습니다. 예를 들어 전세보증금 4,000만원이면 0.5%는 20만원이라 한도액과 같지만, 전세 8,000만원이면 0.4%는 32만원인데 한도액이 30만원이라 30만원까지만 받을 수 있습니다. 요율만 곱하면 2만원을 더 내게 됩니다.
월세·반전세 복비 계산 — 환산식이 전부
임대차에서 가장 헷갈리는 게 월세입니다. 월세는 보증금만으로 요율을 매기지 않고 거래금액으로 환산합니다.
- 원칙: 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)
- 예외: 위 방식으로 계산한 금액이 5천만원 미만이면 = 보증금 + (월차임 × 70)
예를 들어 보증금 1,000만원 / 월세 50만원이라면, 원칙식으로 1,000만 + 5,000만 = 6,000만원입니다. 5천만원 이상이므로 그대로 적용해 요율은 0.4%(한도 30만원) 구간, 상한 복비는 24만원입니다.
반대로 보증금 500만원 / 월세 30만원이면 원칙식은 500만 + 3,000만 = 3,500만원으로 5천만원 미만입니다. 그래서 예외식으로 다시 계산해 500만 + (30만 × 70) = 2,600만원, 요율 0.5%로 13만원이 상한이 됩니다. 예외식을 모르면 실제보다 높게 계산됩니다.
부동산 복비 계산기
복비 계산기 (주택 중개보수 상한)
거래 유형과 금액을 넣으면 시행규칙 상한요율·한도액을 적용한 최대 중개보수가 나옵니다. 월세는 보증금과 월차임을 함께 넣으세요. 실제 금액은 이 범위 안에서 협의로 정합니다.
오피스텔·상가·토지는 요율이 다릅니다
부동산 복비 계산에서 자주 틀리는 지점입니다. 위 표는 주택(주택의 부속토지, 주택분양권 포함) 기준입니다. 주택이 아니면 요율 체계가 완전히 다릅니다.
| 대상 | 거래 내용 | 상한요율 |
|---|---|---|
| 오피스텔 (전용 85㎡ 이하 + 일정 설비 구비) | 매매·교환 | 0.5% |
| 오피스텔 (전용 85㎡ 이하 + 일정 설비 구비) | 임대차 등 | 0.4% |
| 위 요건 미충족 오피스텔 | 매매·교환·임대차 | 0.9% |
| 토지·상가 등 주택 외 | 매매·교환·임대차 | 0.9% |
여기서 ‘일정 설비’란 전용 입식 부엌, 수세식 화장실과 목욕시설 등 주거용 설비를 갖춘 경우를 말합니다. 전용면적 85㎡를 넘는 오피스텔은 주거용으로 살고 있어도 0.9% 구간입니다. 오피스텔 계약에서 “주거용이니 주택 요율 아니냐”는 다툼이 잦은 이유가 여기 있습니다. 계약 전에 전용면적과 설비 요건을 확인해 두면 분쟁을 피할 수 있습니다.
부가세·지급 시기 — 계약서에서 미리 정할 것
부가가치세는 중개보수와 별도입니다. 개업공인중개사가 일반과세자라면 중개보수에 10%의 부가세가 붙습니다. 간이과세자는 적용 세율이 달라지므로, 정확한 금액은 사업자등록증(과세 유형)을 확인하고 세금계산서·현금영수증 발급 여부와 함께 미리 정하는 것이 좋습니다.
지급 시기는 중개사와 의뢰인의 약정에 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다. 잔금일 전에 복비를 먼저 요구받았다면 약정이 없는 한 응할 의무는 없습니다.
그리고 이때 낸 중개보수는 나중에 그 집을 팔 때 필요경비로 들어갑니다. 현금영수증을 챙겨 두셔야 하는 이유이고, 필요경비가 세금을 얼마나 줄이는지는 양도소득세 계산기에서 직접 넣어 보실 수 있습니다.
한 가지 더. 중개보수는 거래 당사자 각자가 자기 쪽 중개사에게 지급합니다. 매도인과 매수인이 같은 중개사무소를 이용하면 중개사는 양쪽에서 각각 받습니다. “한 건이니 반씩”이 아니라 각자 상한까지라는 점을 알고 계셔야 합니다.
부동산 복비 아끼는 현실적인 방법 3가지
- ① 계약 전에 말을 꺼낸다. 상한요율은 천장일 뿐 협의 대상입니다. 다만 계약서에 도장을 찍은 뒤에 깎자고 하면 이미 늦습니다. 매물을 보러 가기 전, 늦어도 가계약 전에 “복비는 어느 선으로 생각하시나요”를 물어두는 것이 순서입니다.
- ② 구간 경계를 확인한다. 매매 9억·12억·15억, 임대차 6억·12억·15억이 요율이 바뀌는 지점입니다. 예를 들어 매매가 8억 9천이면 0.4%로 356만원인데, 9억이면 0.5%로 450만원이 됩니다. 1천만원 차이에 복비가 약 94만원 벌어집니다. 가격 협상 중이라면 이 경계선을 알고 있는 쪽이 유리합니다.
- ③ 한도액 구간인지 본다. 보증금 5천만~1억 구간(임대차)이나 5천만~2억 구간(매매)은 요율보다 한도액이 먼저 걸리는 경우가 많습니다. 요율만 곱해서 청구받았다면 한도액을 근거로 조정할 수 있습니다.
반대로 깎는 것보다 중요한 건 안전한 계약입니다. 복비 몇십만원을 아끼려다 권리 확인을 소홀히 하면 보증금 전체가 위태로워집니다. 계약 직후에는 전입신고·확정일자로 대항력과 우선변제권을 확보하고, 전세라면 HUG 전세보증보험 가입 요건을 함께 확인하는 편이 훨씬 남는 장사입니다.
우리 동네 요율은 어디서 확인하나
상한요율은 시행규칙이 정하지만 실제 적용 요율은 시·도 조례로 정해집니다. 확인 경로는 다음과 같습니다.
- 서울시 부동산정보광장 중개보수 요율표 — 서울 기준 요율·한도액과 월세 환산식 공개
- 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 요율표 — 전국 요율표
- 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산 중개보수 산정 — 공인중개사법 제32조·시행규칙 제20조 근거 해설
중개사무소에는 요율표를 게시하게 되어 있습니다. 계약 전에 게시된 요율표를 눈으로 확인하는 것이 가장 확실합니다.
이런 경우엔 어떻게 되나
계약이 깨졌는데 복비를 내야 하나요. 중개보수는 중개행위로 거래계약이 성립된 대가입니다. 다만 계약 성립 후 당사자 사정으로 해제된 경우 등은 사안에 따라 다르므로, 다툼이 생기면 한국공인중개사협회나 관할 시군구 부동산 관련 부서에 상담하시는 편이 정확합니다.
계약 갱신할 때도 복비를 내나요. 전세 묵시적 갱신처럼 새 계약서를 쓰지 않고 자동 연장되면 중개행위 자체가 없습니다. 반면 계약갱신청구권을 행사하며 중개사를 통해 새 계약서를 작성했다면 중개보수 발생 여부를 사전에 정리해 두어야 합니다.
전월세 신고는 누가 하나요. 중개보수와 별개로 임대차 계약은 신고 의무가 있습니다. 기한을 넘기면 과태료 대상이므로 임대차 신고제 과태료 기준을 확인해 두시는 게 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 부동산 복비는 법으로 정해진 금액인가요?
아닙니다. 공인중개사법 시행규칙이 거래금액 구간별 상한요율과 한도액을 정하고, 시·도 조례가 그 범위에서 요율을 정합니다. 최종 금액은 그 한도 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 결정합니다.
Q. 매매 9억원 주택의 복비 상한은 얼마인가요?
9억원은 0.5% 구간(9억 이상 12억 미만)이므로 상한은 450만원입니다. 8억 9천만원이면 0.4% 구간이라 356만원으로, 구간 경계에서 금액이 크게 벌어집니다.
Q. 월세 복비는 어떻게 계산하나요?
거래금액을 환산해 계산합니다. 보증금 + (월차임 × 100)이 원칙이며, 그 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)으로 다시 계산합니다. 환산된 금액에 임대차 요율표를 적용합니다.
Q. 중개수수료에 부가세가 붙나요?
개업공인중개사가 일반과세자면 중개보수와 별도로 10%의 부가가치세가 붙습니다. 간이과세자는 적용 세율이 다르므로 사업자등록증의 과세 유형을 확인하시기 바랍니다.
Q. 오피스텔도 주택 요율이 적용되나요?
전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌·수세식 화장실 등 일정 설비를 갖춘 경우에만 매매 0.5%·임대차 0.4%가 적용됩니다. 요건을 못 갖추거나 85㎡를 넘으면 0.9% 구간입니다.
Q. 복비는 언제 내나요?
중개사와의 약정에 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날에 지급합니다.
정리
부동산 복비의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 법이 정한 건 상한이지 정가가 아니다. 둘째, 매매 9억·임대차 6억이 요율이 뛰는 경계선이라 그 앞뒤에서 금액 차이가 크다. 셋째, 월세는 보증금이 아니라 환산 거래금액으로 계산하며 5천만원 미만이면 ×70 예외식이 적용된다.
위 계산기로 상한을 먼저 확인하고, 계약서에 도장을 찍기 전에 금액과 부가세·지급 시기를 함께 정리해 두시면 계약 후 얼굴 붉힐 일이 없습니다.
본 글은 공인중개사법 및 같은 법 시행규칙, 서울시 부동산정보광장·국토교통부 공개 요율표를 바탕으로 2026년 7월 24일 기준 정리한 일반 정보입니다. 실제 적용 요율은 시·도 조례와 중개대상물 종류에 따라 다를 수 있으며, 개별 사안은 관할 지자체 또는 한국공인중개사협회에 확인하시기 바랍니다.
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