임차권등기신청, 집주인이 잠적해도 됩니다

임차권등기신청은 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 나가면서도 대항력과 우선변제권을 지키기 위해 쓰는 제도입니다.

먼저 결론부터 말씀드립니다. 법원에서 임차권등기명령 결정을 받았다는 것과 임차권등기가 실제로 끝났다는 것은 다른 사건입니다. 짐을 빼고 전출신고를 해도 되는 시점은 결정을 받은 날이 아니라 등기부에 임차권등기가 올라간 날입니다. 이 한 칸을 건너뛰어서 보증금을 위험에 빠뜨리는 경우가 실제로 생깁니다.

임차권등기신청을 할 수 있는 경우

근거는 「주택임대차보호법」 제3조의3제1항입니다.

임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

찾기쉬운 생활법령정보(법제처) 안내를 기준으로 요건을 정리하면 이렇습니다.

항목	내용
시기	임대차가 끝난 후(기간 만료·해지 등)
사유	보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못한 상태
대상	임차주택이 등기된 건물일 것
신청인	임차인. 전차인은 신청할 수 없습니다
관할	임차주택 소재지의 지방법원·지방법원지원·시·군 법원

이미 이사를 나가 대항력을 잃은 상태여도 신청 자체는 가능합니다. 다만 그 사이에 설정된 저당권 등 다른 권리에는 순위가 밀리므로, 순서를 지키는 것이 중요합니다.

2023년 7월 19일부터 달라진 것 — 집주인 송달이 필요 없습니다

예전에는 결정을 받아도 임대인에게 송달되어야 등기가 진행됐습니다. 그래서 집주인이 송달을 피하거나 주소가 불명이면 임차인은 등기를 못 하고, 대항력을 잃지 않으려고 이사도 못 가는 상태로 묶였습니다.

법무부는 이 문제를 해소하기 위해 「주택임대차보호법」 제3조의3제3항을 개정했고, 임대인 송달 없이도 임차권등기를 할 수 있게 되었습니다라는 제목으로 시행을 알렸습니다. 법률 제19356호로 2023년 4월 18일 공포되어 2023년 7월 19일부터 시행됐고, 전세사기 피해자를 빨리 보호하기 위해 시행일을 앞당긴 개정입니다.

임차권등기신청을 준비하면서 “집주인이 연락을 안 받는데 어떻게 하냐”고 걱정하실 필요가 없어진 지점입니다.

이사 나가도 되는 시점 — 여기서 가장 많이 깨집니다

임차권등기의 핵심 효력은 제3조의3제5항에 있습니다.

임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

문장을 자세히 보시면 보호가 시작되는 기준이 “임차권등기 이후”입니다. 신청한 때도 아니고 결정을 받은 때도 아닙니다.

그렇다면 임차권등기명령의 효력은 언제 생길까요. 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조·제5조에 따르면 ① 임대인에게 결정이 송달된 때와 ② 촉탁에 따른 등기가 완료된 때 중 먼저 오는 때입니다. 송달 요건이 빠진 2023년 개정 이후 실무에서는 대체로 ②가 먼저 옵니다.

그래서 순서는 이렇게 잡으셔야 합니다.

신청서 접수
법원의 임차권등기명령 결정
등기관의 촉탁등기 완료 ← 여기까지 확인
그 다음에 이사·전출신고

3번을 확인하는 방법은 등기사항증명서입니다. 대법원 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기사항증명서를 열람해 을구에 ‘주택임차권’이 기재되었는지 직접 보시면 됩니다. 열람 수수료는 건당 소액이고, 이 확인 한 번이 보증금 전액을 지킵니다.

임차권등기신청 비용 — 인터넷에 도는 43,400원은 옛 단가입니다

비용 항목은 법제처 임차권등기명령의 신청비용 안내에 정리되어 있습니다. 임대인 1명·임차인 1명·1주택 기준입니다.

항목	금액	비고
인지세(수입인지)	2,000원	정액
등기수입증지	3,000원	1부동산 기준
등록면허세(지방교육세 포함)	7,200원	1부동산 기준
송달료	1회 단가 × 6회분	당사자 1명당 3회분

여기서 주의하실 점이 있습니다. 위 공적 안내 페이지는 송달료를 1회 5,200원 × 6회 = 31,200원으로 계산해 총액 43,400원을 제시하고 있는데, 이 단가는 현재 기준이 아닙니다. 대법원은 1회 송달료 기준금액 인상 안내로 2025년 6월 1일부터 1회분이 5,500원임을 공지했습니다.

현재 단가로 다시 계산하면 송달료는 5,500원 × 6회 = 33,000원이고, 합계는 45,200원이 됩니다. 검색 결과 상단에 반복해서 뜨는 43,400원이라는 숫자는 단가가 오르기 전에 쓰인 값입니다.

임차권등기신청 비용 계산기

당사자 수(임대인 + 임차인, 명)

부동산 개수

숫자를 넣으면 계산됩니다.

인지 2,000원 + 등기수입증지 3,000원/부동산 + 등록면허세 7,200원/부동산 + 송달료(1회 5,500원 × 당사자수 × 3회) 기준입니다. 등기신청 방식(전자·e-form·서면)에 따라 수수료가 달라질 수 있어 인터넷등기소에서 확인하시기 바랍니다.

이 비용, 임대인에게 청구할 수 있습니다

의외로 모르시는 조항입니다. 제3조의3제8항은 이렇게 정하고 있습니다.

임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

법무사나 변호사를 통해 진행하셨다면 그 보수까지 포함해 어디까지 청구할 수 있는지는 개별 판단이 필요하지만, 적어도 위 표의 공적 비용은 임대인 부담으로 돌릴 근거가 법에 있습니다. 보증금 반환 청구를 할 때 함께 정리하시면 됩니다.

등기를 먼저 빼달라는 요구에 응하지 않으셔도 됩니다

보증금을 돌려주는 조건으로 “임차권등기부터 말소해라”라는 요구를 받는 경우가 있습니다. 순서가 반대입니다.

대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 취지로 판단했습니다. 즉 돈을 먼저 받고, 그 다음에 말소하는 것이 원칙입니다.

집이 잘 안 나가는 이유 — 등기 후 새 임차인의 불이익

임차권등기가 되어 있으면 집주인이 새 세입자를 구하기 어려워집니다. 제3조의3제6항에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없기 때문입니다.

임차인 입장에서는 이것이 압박 수단이 되기도 합니다. 다만 이 조항을 협상 카드로만 생각하시기보다, 내 순위를 고정해 두는 장치로 이해하시는 편이 정확합니다.

신청서에 넣을 것과 붙일 것

「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조·제3조 기준입니다.

신청서 기재사항

당사자의 성명·주소·주민등록번호
임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시
반환받지 못한 보증금액 및 차임
신청의 취지와 이유

첨부서류

등기사항증명서
임대차계약증서
임차주택 점유 및 주민등록을 마쳤음을 소명하는 서류
우선변제권을 취득한 경우 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 문서 또는 공정증서

계약 초기에 확정일자 받는 법을 제대로 지켜두셨다면 마지막 서류가 그대로 소명자료가 됩니다. 반대로 확정일자가 없으면 임차권등기를 해도 우선변제권 자체가 없는 상태로 남습니다.

임차권등기는 보증금을 돌려받는 수단이 아니라 순위를 지키는 수단입니다. 회수 자체를 준비하는 쪽은 전세보증보험 가입이고, 계약을 이어갈지 정리할지 판단하는 단계라면 계약갱신청구권과 전세 묵시적 갱신을 먼저 확인하시는 편이 좋습니다. 보증금 일부를 월세로 돌려 정리하는 경우라면 전월세전환율 상한도 함께 보셔야 합니다.

자주 묻는 질문

임차권등기신청은 언제부터 할 수 있나요?

임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 상태여야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3제1항). 계약기간이 아직 남아 있는 동안에는 신청할 수 없습니다. 묵시적 갱신 등으로 계약 종료 시점이 애매한 경우에는 해지 통지가 도달한 시점을 먼저 정리하셔야 합니다.

집주인이 연락을 안 받아도 임차권등기가 되나요?

됩니다. 2023년 7월 19일 시행된 개정 주택임대차보호법 제3조의3제3항에 따라 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있습니다. 법무부는 이 개정을 임대인의 송달 회피로 임차인이 이사도 못 가던 문제를 해소하기 위한 것이라고 밝히고 있습니다.

임차권등기명령 결정을 받았으면 바로 이사 가도 되나요?

결정만으로는 부족합니다. 제3조의3제5항은 “임차권등기 이후”에 대항요건을 잃어도 대항력·우선변제권이 유지된다고 정하고 있습니다. 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람해 을구에 주택임차권이 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 이사하시는 것이 안전합니다.

임차권등기신청 비용은 누가 부담하나요?

주택임대차보호법 제3조의3제8항에 따라 임차인은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 다만 실제 회수는 보증금 반환 절차와 함께 진행되는 것이 일반적입니다.

보증금을 받으면 임차권등기를 먼저 말소해줘야 하나요?

대법원 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 취지로 판단했습니다. 보증금을 받은 뒤 말소하는 것이 원칙입니다.

정리

임차권등기신청에서 실무상 가장 중요한 순간은 신청서를 넣는 날이 아니라 등기가 완료된 것을 눈으로 확인하는 날입니다. 2023년 개정으로 집주인 송달이라는 장애물은 사라졌지만, 등기 완료 확인이라는 절차는 그대로 남아 있습니다.

비용은 5만 원이 안 되고, 그 비용마저 법이 임대인에게 청구할 수 있게 열어두고 있습니다. 보증금 앞에서 미룰 이유가 크지 않은 절차입니다.

이 글은 2026년 7월 31일 기준 법령과 공적 자료를 바탕으로 정리한 일반 정보이며, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 실제 신청·효력·비용은 관할 법원과 등기소의 판단에 따르므로, 구체적인 사안은 대한법률구조공단(132)이나 법률·부동산 전문가에게 확인하시기 바랍니다.