전월세전환율 2026 — 기준금리 인상으로 법정 상한 4.75%

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 얼마를 월세로 받을 수 있는지 정하는 비율입니다. 그리고 이 비율에는 법으로 정한 상한선이 있습니다. 지금 기준으로 답부터 드리면 연 4.75%입니다.

이 숫자는 최근에 바뀌었습니다. 한국은행이 2026년 7월 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 인상하면서, 기준금리에 연동된 법정 전월세전환율 상한도 4.50%에서 4.75%로 올라갔습니다. 집주인이 요구할 수 있는 월세 한도가 그만큼 높아졌다는 뜻입니다.

전월세전환율 법정 상한 — 둘 중 ‘낮은’ 비율

근거는 「주택임대차보호법」 제7조의2입니다. 조문은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 다음 두 가지 중 낮은 비율을 곱한 월차임을 넘을 수 없다고 정하고 있습니다.

조문 원문은 국가법령정보센터 주택임대차보호법에서, 기준금리는 한국은행 기준금리 추이에서 직접 확인하실 수 있습니다.

여기서 놓치기 쉬운 점 — 10%는 사실상 죽은 숫자입니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 ②번이 항상 낮으므로, 실무에서 쓰이는 상한은 언제나 ‘기준금리 + 2%’입니다. 그래서 기준금리가 움직일 때마다 상한도 따라 움직입니다.

전월세전환율 계산법 — 공식 두 줄

계산은 어렵지 않습니다. 방향에 따라 공식이 두 개입니다.

① 보증금을 월세로 바꿀 때

월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12

전세보증금 3억 중 1억을 월세로 돌린다고 해봅시다. 상한 4.75%를 적용하면 1억 × 0.0475 ÷ 12 = 약 39만 6천원입니다. 즉 보증금 2억 + 월세 39만 6천원이 법이 허용하는 최대선입니다. 집주인이 월 50만원을 부르면 상한을 넘습니다.

② 지금 계약의 전환율이 몇 %인지 역산할 때

전환율 = 월세 × 12 ÷ 전환된 보증금 × 100

보증금을 1억 줄이면서 월세를 45만원 올렸다면 45만 × 12 ÷ 1억 × 100 = 5.4%입니다. 상한 4.75%를 넘습니다.

전월세 전환 계산기

★ 상한을 넘겨도 되는 경우가 있습니다 — 신규 계약

여기가 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 많은 안내가 빠뜨리는 대목이기도 합니다.

주택임대차보호법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”를 규율합니다. 문언 그대로, 이미 존재하는 임대차 관계에서 보증금을 월세로 ‘전환’할 때 적용되는 조항입니다. 계약 존속 중이거나 갱신하면서 전세를 반전세·월세로 돌리는 상황이 여기 해당합니다.

반대로 처음부터 월세로 새 계약을 맺는 경우는 전환할 기존 보증금이 없으므로, 이 조항의 상한이 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다. 신규 계약의 임대료는 원칙적으로 당사자 합의로 정해집니다. 그래서 “우리 동네 월세 전환율이 6%던데 불법 아니냐”는 질문의 답은 대개 “신규 계약이라 이 조항 밖”입니다.

정리하면 이렇습니다.

한 가지 더. 집주인이 일방적으로 전세를 월세로 바꿀 수는 없습니다. 전환에는 임차인의 동의가 필요합니다. 계약 갱신 상황이라면 전세 계약갱신청구권으로 기존 조건을 유지할 권리가 먼저 검토 대상입니다. 갱신 요구를 하지 않고 조용히 넘어갔다면 전세 묵시적 갱신이 성립해 종전 조건이 그대로 이어졌을 수도 있습니다.

5% 상한(전월세상한제)과는 다른 규칙입니다

두 개를 섞어 쓰는 경우가 많아 구분해 둡니다.

• 전월세상한제(5%): 계약 갱신 시 차임·보증금 증액 폭의 한도. “얼마나 올릴 수 있나”의 문제.
• 전월세전환율(기준금리+2%): 보증금을 월세로 전환할 때 비율의 한도. “보증금 1억을 월세 얼마로 바꿀 수 있나”의 문제.

갱신하면서 전세를 반전세로 돌린다면 두 규칙이 동시에 걸립니다. 먼저 5% 이내로 증액한 총액을 정하고, 그 안에서 보증금을 월세로 돌릴 때 4.75%를 넘지 않아야 합니다.

상가는 규칙이 다릅니다 — 연 12%

같은 전환이라도 상가건물은 「상가건물 임대차보호법」 제12조가 적용되고 상한이 훨씬 높습니다.

상가는 기준금리 × 4.5배가 12.375%로 계산돼 연 12% 쪽이 낮으므로, 현재 상한은 연 12%입니다. 주택의 약 2.5배입니다. 주택 기준으로 상가 임대료를 따지면 계산이 어긋납니다.

공식 계산기는 어디에 있나

민간 계산기보다 공적 기관 도구를 쓰는 편이 안전합니다.

• LH 임대차분쟁조정위원회 전월세 전환 계산기 — 법정 산정률을 반영한 공식 계산기입니다.
• 렌트홈 임대료 계산 — 국토교통부 임대등록시스템의 임대료 산정 도구입니다.
• 한국은행 기준금리 추이 — 상한 계산의 출발점인 현재 기준금리를 확인합니다.

전환 조건을 새로 정했다면 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 새로 받아야 보증금 순위가 유지됩니다. 이 절차는 확정일자 받는 법에서 상세히 다뤘습니다. 이사를 함께 한다면 부동산 복비 계산도 미리 해보시기 바랍니다.

본 글은 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법 조문과 한국은행 공시 기준금리를 근거로 2026년 7월 28일 기준 정리한 일반 정보입니다. 기준금리가 변경되면 법정 상한도 함께 바뀌며, 개별 계약의 적용 여부는 계약 형태와 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 있는 경우 대한법률구조공단 또는 임대차분쟁조정위원회의 상담을 받으시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 지금 전월세전환율 법정 상한은 몇 %인가요?
2026년 7월 28일 기준 연 4.75%입니다. 연 10%와 ‘한국은행 기준금리(2.75%) + 연 2%’ 중 낮은 비율이 적용되며, 2026년 7월 16일 기준금리 인상으로 4.50%에서 4.75%로 올랐습니다.

Q. 전세보증금 1억을 월세로 돌리면 월세가 얼마인가요?
상한 4.75%를 적용하면 1억 × 0.0475 ÷ 12 = 약 39만 6천원입니다. 이 금액이 법이 허용하는 최대치이며, 실제 금액은 당사자 협의로 이보다 낮게 정할 수 있습니다.

Q. 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?
아닙니다. 보증금의 월세 전환은 임차인의 동의가 있어야 합니다. 계약 갱신 시점이라면 계약갱신청구권으로 기존 조건 유지를 요구할 수 있습니다.

Q. 새로 월세 계약을 맺는데 전환율이 6%입니다. 불법인가요?
주택임대차보호법 제7조의2는 기존 보증금을 월세로 ‘전환’하는 경우를 규율합니다. 처음부터 월세로 맺는 신규 계약은 이 상한이 그대로 적용된다고 보기 어렵고, 임대료는 원칙적으로 합의로 정해집니다.

Q. 전월세전환율과 전월세상한제 5%는 같은 건가요?
다릅니다. 5%는 갱신 시 임대료 증액 폭의 한도이고, 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 비율의 한도입니다. 갱신하면서 전환까지 한다면 두 규칙이 함께 적용됩니다.

Q. 상가도 전환율 상한이 4.75%인가요?
아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 연 12%와 기준금리 × 4.5배 중 낮은 비율을 적용합니다. 현재 기준금리 2.75% 기준으로 4.5배는 12.375%이므로 상한은 연 12%입니다.

정리

전월세전환율에서 기억할 숫자는 하나입니다. 기준금리 + 2%. 지금은 2.75% + 2% = 4.75%이고, 기준금리가 오르면 상한도 함께 오릅니다.

그리고 두 가지 조건이 붙습니다. 이 상한은 기존 보증금을 월세로 전환할 때 적용되며, 임차인의 동의가 있어야 전환 자체가 성립합니다. 집주인이 제시한 월세가 상한을 넘는지는 위 계산기로 30초면 확인됩니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 한 번만 두드려 보시기 바랍니다.

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