2026-05-29 기준 전세 계약갱신청구권과 전월세상한제 5% 적용을 한 페이지로 정리합니다. 골자는 세 줄입니다. 첫째, 임차인은 1회에 한해 2년 추가 갱신을 청구할 수 있습니다. 둘째, 임대료 인상 한도는 5%입니다. 셋째, 임대인이 실거주 등 9개 법정 사유에 해당하면 갱신을 거절할 수 있습니다.
본 글의 모든 조문·수치는 국가법령정보센터(law.go.kr)·국토교통부(molit.go.kr)·법무부(moj.go.kr)·대한법률구조공단(klac.or.kr)·주택임대차분쟁조정위원회(hldcc.or.kr) 공식 안내 기준입니다. 조문은 작성 시점 기준이며 이후 법령 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
본 글 작성자는 변호사·법무사·공인중개사 자격 미보유자입니다. 개별 분쟁·계약 해석은 사실관계에 따라 달라지므로 대한법률구조공단(국번없이 132) 또는 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 권장합니다.
1. 계약갱신청구권이란 — 정의부터
계약갱신청구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 임차인의 권리입니다. 임차인은 임대차 기간 만료 전 일정 기간 안에 1회에 한해 2년의 추가 임대차를 임대인에게 청구할 수 있습니다(2026-05-29 국가법령정보센터 기준).
| 항목 | 내용 | 조문 |
|---|---|---|
| 행사 시점 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 | 주임법 제6조의3 제1항 |
| 행사 횟수 | 임차인 1인당 1회 | 주임법 제6조의3 제2항 |
| 갱신 기간 | 2년 | 주임법 제6조의3 제3항 |
| 인상 한도 | 5% (지자체 조례로 더 낮출 수 있음) | 주임법 제7조·제7조의2 |
| 거절 사유 | 9개 법정 사유 해당 시 | 주임법 제6조의3 제1항 단서 1~9호 |
지자체 조례로 인상 한도를 더 낮춘 지역이 있으므로 거주 지역 조례를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
[사용자캡처요청 — 1.png] 국토교통부 주택임대차 안내 페이지 메인 화면.
2. 행사 시점 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
갱신청구권 행사 시점은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이입니다(주임법 제6조의3 제1항). 이 기간 밖에서 의사를 표시하면 효력이 약해질 수 있습니다.
| 임대차 만료일 | 갱신청구권 행사 가능 기간 |
|---|---|
| 2026-08-31 | 2026-02-28 ~ 2026-06-30 |
| 2026-12-31 | 2026-06-30 ~ 2026-10-31 |
| 2027-03-31 | 2026-09-30 ~ 2027-01-31 |
행사 방식은 임대인이 받아볼 수 있는 형식이어야 합니다. 문자·카카오톡·이메일·내용증명 모두 가능하지만 분쟁 대비 차원에서 내용증명 우편을 권장하는 안내가 대한법률구조공단 사이버상담에 일관되게 나옵니다(2026-05-29 klac.or.kr 안내 기준).
기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 전환될 가능성이 있습니다. 묵시적 갱신은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않을 때 동일한 조건으로 갱신된 것으로 보는 제도입니다(주임법 제6조 제1항). 묵시적 갱신과의 실익 비교는 §6에서 정리합니다.
3. 전월세상한제 5% 계산 예시 3건
전월세상한제는 갱신 시 임대료 인상 한도를 5%로 제한하는 제도입니다(주임법 제7조). 보증금·월세를 함께 두는 반전세 또는 전세를 월세로 일부 전환하는 경우 시행령의 월차임 전환율을 따라 환산합니다.
계산 예시 3건을 정리합니다(2026-05-29 작성 기준, 모두 5% 상한 적용·지자체 조례 미반영 가정).
[사용자캡처요청 — 2.png] 대한법률구조공단 주택임대차 사이버상담 안내 공개 화면.
예시 A. 전세 → 전세 갱신
| 항목 | 종전 | 갱신 후 최대 |
|---|---|---|
| 전세 보증금 | 5억 원 | 5억 2,500만 원 |
5억 × 1.05 = 5억 2,500만 원. 종전 보증금에 5%를 더한 금액이 갱신 후 최대 보증금입니다.
예시 B. 보증금 + 월세 (반전세) 갱신
| 항목 | 종전 | 갱신 후 최대(보증금 인상안) | 갱신 후 최대(월세 인상안) |
|---|---|---|---|
| 보증금 | 1억 원 | 1억 500만 원 | 1억 원(유지) |
| 월세 | 100만 원 | 100만 원(유지) | 105만 원 |
보증금만 5% 올리거나, 월세만 5% 올리거나, 두 항목을 함께 조정해 종전 임대료 환산액 대비 5% 이내가 되도록 합니다. 두 항목 동시 인상 시에는 시행령의 월차임 전환율로 환산한 합산액이 5% 한도를 넘지 않아야 합니다.
예시 C. 전세 → 반전세 전환
전세 일부를 월세로 돌리는 경우 환산은 주임법 시행령 제9조의 월차임 전환율을 따릅니다. 전환율은 기준금리 + 일정 가산율 또는 연 10% 중 낮은 비율로 정해지며 작성 시점 기준 수치는 국토교통부·한국부동산원 공시값으로 확인해야 합니다(2026-05-29 기준). 전환 후 임대료 환산 총액이 종전 임대료 대비 5% 한도를 넘지 않아야 합니다.
관리비의 5% 적용 여부는 차임 포함 약정인지 별도 실비 정산인지에 따라 해석이 달라집니다. 분쟁 발생 시 대한법률구조공단 상담을 권장합니다.
4. 임대인 갱신 거절 9개 법정 사유
임대인은 다음 9개 법정 사유 중 하나에 해당할 때 갱신을 거절할 수 있습니다(주임법 제6조의3 제1항 1~9호, 2026-05-29 국가법령정보센터 기준).
| 호 | 사유 |
|---|---|
| 1호 | 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2호 | 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3호 | 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4호 | 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 |
| 5호 | 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 |
| 6호 | 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 |
| 7호 | 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 |
| 8호 | 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
| 9호 | 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
표는 조문 그대로의 핵심 문언입니다. 일반인 해석으로 짚으면 1호는 누적 연체액이 월세 2개월치에 이른 사실이 있을 때 적용됩니다. 8호는 분쟁이 가장 잦은 사유이며 다음 §5에서 별도로 다룹니다.
5. 실거주 거절 — 거짓 입증 시 손해배상 청구
8호 실거주 사유는 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 적용됩니다. 임대인 측의 의사 표시만으로 갱신 거절이 가능한 구조이므로 실제 거주가 이행되지 않을 때 임차인 보호 장치가 별도로 마련돼 있습니다(주임법 제6조의3 제5·6항).
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 청구 요건 | 임대인이 실거주 사유로 갱신 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 |
| 청구 가능 기간 | 갱신 거절된 임대차 기간(2년) 안에 임대인이 제3자에게 임대한 경우 |
| 손해배상 산정 기준(3가지 중 큰 금액) | ① 갱신 거절 당시 월차임 3개월분 ② 임대인이 새 임차인으로부터 받은 차임의 2년분과 종전 차임 2년분 차액 ③ 갱신 거절로 임차인이 입은 실제 손해액 |
| 입증 방법 | 임대차 신고 정보·등기부등본·새 임차인의 전입 여부 등으로 확인 |
거짓 실거주 입증 책임은 임차인 측에 있습니다. 주택임대차 신고제(2021-06 시행) 이후 임대차 신고 정보를 통해 새 임차인 입주 여부 확인이 가능합니다(2026-05-29 국토교통부 안내 기준). 신고 정보 확인은 임차인 본인이 종전 임대차 당사자였던 사실을 근거로 신청 가능합니다.
손해배상 금액 산정은 위 3가지 중 가장 큰 금액으로 합니다. 청구 절차는 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 또는 민사 소송 두 경로로 진행됩니다.
6. 묵시적 갱신과의 차이
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 모두 임대차를 이어가는 제도이지만 발생 요건과 임차인 실익이 다릅니다.
| 항목 | 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|
| 근거 조문 | 주임법 제6조 | 주임법 제6조의3 |
| 발생 요건 | 임대인이 만료 6개월~2개월 전 거절·조건 변경 통지 안 함 | 임차인이 만료 6개월~2개월 전 명시 청구 |
| 갱신 기간 | 종전과 동일 조건으로 2년 | 2년 |
| 임대료 인상 한도 | 종전 조건 그대로 (인상 안 됨) | 5% 한도 안에서 인상 가능 |
| 임차인 해지 통지 | 가능 (통지 후 3개월 뒤 효력) | 가능 (통지 후 3개월 뒤 효력) |
| 횟수 제한 | 제한 없음 | 1회 한도 |
표는 2026-05-29 국가법령정보센터·대한법률구조공단 안내를 종합한 기준입니다. 임대료 인상 압력이 없으면 묵시적 갱신이 임차인에게 유리하고, 임대인이 인상·거절 의사를 표시한 상황이면 계약갱신청구권 행사로 5% 한도 안 인상으로 막는 구조가 일반적입니다.
두 제도는 양립하지 않습니다. 임대인이 만료 6개월~2개월 전에 거절·조건 변경 통지를 한 시점에는 묵시적 갱신 요건이 깨지므로, 그 시점부터는 계약갱신청구권 행사 여부가 핵심이 됩니다.
7. 분쟁 발생 시 절차
갱신 거절·5% 초과 인상·실거주 거짓 등으로 분쟁이 발생한 경우 두 경로가 있습니다.
| 단계 | 기관 | 절차 |
|---|---|---|
| 1단계 | 대한법률구조공단(klac.or.kr) | 사이버상담·전화상담(국번없이 132) — 무료 |
| 2단계 | 주택임대차분쟁조정위원회(hldcc.or.kr) | 조정 신청 — 신청 수수료 1만 원 안팎(2026-05-29 기준) |
| 3단계 | 관할 법원 | 조정 불성립 또는 조정 거부 시 민사 소송 |
주택임대차분쟁조정위원회는 한국부동산원·한국토지주택공사·대한법률구조공단 등에 설치돼 운영되며 조정 신청 1건당 한 달 안팎의 처리 기간이 안내돼 있습니다(2026-05-29 hldcc.or.kr 공식 안내 기준). 조정안에 양 당사자가 동의하면 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다.
[사용자캡처요청 — 3.png] 주택임대차분쟁조정위원회 메인 안내 화면.
신청 전 준비 서류는 임대차계약서 사본·갱신 청구 의사 표시 자료(문자·내용증명 등)·임대인 통지 자료·차임 입금 내역 등입니다. 구체적 준비 서류는 hldcc.or.kr 공지에서 사건 유형별로 확인할 수 있습니다.
8. 자주 묻는 질문
Q1. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 동시 적용되나요?
양립하지 않습니다. 임대인이 만료 6개월~2개월 전에 거절·조건 변경 통지를 하면 묵시적 갱신 요건이 깨지며, 이때부터는 계약갱신청구권 행사 여부가 핵심이 됩니다(2026-05-29 주임법 제6조·제6조의3 기준).
Q2. 갱신청구권을 1회 행사한 뒤 또 행사할 수 있나요?
임차인 1인당 1회 한도입니다(주임법 제6조의3 제2항). 1회 행사 후 갱신된 2년 임대차가 다시 만료될 때는 새 계약 협상으로 넘어가며, 5% 한도가 적용되지 않습니다.
Q3. 임대인이 실거주 사유로 거절한 뒤 실제 안 살면 어떻게 되나요?
갱신 거절된 임대차 기간(2년) 안에 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 손해배상 청구가 가능합니다(주임법 제6조의3 제5·6항). 산정 기준은 §5 표 참고.
Q4. 5% 한도를 초과해 합의했다면 그 합의는 유효한가요?
주임법 제7조는 강행 규정으로 해석되어 5% 초과분은 무효로 보는 견해가 일반적입니다. 다만 구체적 사실관계에 따라 해석이 달라질 수 있어 대한법률구조공단 상담을 권장합니다.
Q5. 갱신청구권 행사 후 임차인이 중도 해지할 수 있나요?
갱신청구권으로 갱신된 임대차에서도 임차인은 언제든 해지 통지가 가능하며, 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다(주임법 제6조의3 제4항).
9. 결론·면책
본 글은 일반 정보 제공이며, 개별 사안의 갱신 가부·5% 적용·거절 사유 해당 여부는 거래 변호사 또는 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 받으시기 바랍니다. 본문 수치·조문은 2026-05-29 기준으로 작성됐으며, 이후 법령 개정에 따라 달라질 수 있습니다.
구체적 분쟁·계약 해석은 개별 사실관계에 따라 달라지며, 자세한 사항은 대한법률구조공단(국번없이 132) 또는 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하시기 바랍니다.