2026-05-26 기준 DSR(총부채원리금상환비율) 한도·계산법·스트레스 DSR 단계별 적용을 한 페이지로 정리합니다. 골자는 세 줄입니다. 첫째, DSR은 연소득 대비 모든 금융권 대출 연 원리금 상환액 비율입니다. 둘째, 은행권은 40%, 제2금융권은 50%가 차주 단위 한도입니다. 셋째, 스트레스 DSR은 금리 상승 시나리오를 미리 얹어 한도를 산정하는 제도이며 단계별로 가산 폭이 커집니다.
본 글의 모든 수치는 금융위원회(fsc.go.kr)·금융감독원(fss.or.kr)·은행연합회(kfb.or.kr)·한국주택금융공사(hf.go.kr) 공식 안내 기준입니다. 스트레스 DSR 3단계 시행 시점·가산폭은 정책 변동성이 크므로 신청 직전 금융위 최신 공지를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
본 글 작성자는 공인중개사·세무사·금융기관 종사자 자격 미보유자입니다. 자세한 사항은 거래 금융기관 또는 한국주택금융공사 상담을 권장합니다.
1. DSR이란 — 한도 룰부터
DSR은 Debt Service Ratio의 약자입니다. 차주 한 사람의 연소득에서 모든 금융권 대출의 연 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 산정 대상에는 주택담보대출·신용대출·전세대출 일부·카드론·할부금 등 거의 모든 가계대출이 포함됩니다(2026-05-26 금융감독원 안내 기준).
차주 단위 DSR 한도는 다음 표와 같습니다(2026-05-26 금융위원회·금융감독원 공식 안내 기준).
| 구분 | 차주 단위 DSR 한도 |
|---|---|
| 은행권(1금융권) | 40% |
| 제2금융권(저축은행·상호금융·보험·여신전문) | 50% |
| 서민금융·정책모기지 등 일부 | 별도 룰 또는 산정 제외 |
예를 들어 연소득 1억 원 차주는 은행권 기준 연 4천만 원, 월평균 약 333만 원이 모든 대출 원리금 상한입니다. 이미 신용대출 원리금이 연 1천만 원 있다면 새 주택담보대출은 연 3천만 원 이내로 한도가 잡힙니다.
2. 스트레스 DSR — 1·2·3단계 한눈에
스트레스 DSR은 금리 상승 시나리오를 미리 가산해 한도를 산정하는 제도입니다. 실제 적용 금리에 일정 폭의 스트레스 금리를 더해 원리금 상환액을 재계산합니다. 가산이 붙으면 같은 소득에서도 한도가 줄어듭니다.
| 단계 | 시행 시점 | 적용 범위 | 가산 금리 폭 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 2024-02 시행 | 은행권 주택담보대출 | 0.38%p |
| 2단계 | 2024-09 시행 | 은행권 주담대·신용대출 + 제2금융권 주담대 | 0.75%p |
| 3단계 | 시행 시점·범위 추가 공지 예정 | 전 금융권 확대(예정) | 추가 가산 폭 공지 예정 |
표의 1·2단계 수치는 2026-05-26 금융위원회 보도자료 게시 기준입니다. 3단계는 정책 변동성이 큰 항목입니다. 시행 시점·가산 폭·적용 범위는 작성 시점 금융위 공지에서 직접 확인이 필요합니다. 본 글은 추정·전망을 싣지 않습니다.
스트레스 DSR은 대출 유형별로 가산 적용 방식이 갈립니다. 변동금리 대출은 가산 폭이 모두 반영됩니다. 혼합형(일정 기간 고정 후 변동)은 절반 수준이 반영됩니다. 고정금리 대출(전 기간 고정)은 가산 적용이 가장 작거나 면제되는 구조입니다(2026-05-26 은행연합회 안내 기준).
| 대출 유형 | 스트레스 금리 반영 |
|---|---|
| 변동금리 | 가산 폭 100% 반영 |
| 혼합형(일정기간 고정 후 변동) | 가산 폭 일부 반영 |
| 고정금리(전 기간 고정) | 가산 폭 최소 또는 면제 |
같은 주택담보대출이라도 변동금리로 받으면 한도가 가장 작아지고, 고정금리로 받으면 한도가 가장 크게 잡힙니다. 한도 우선이면 고정금리, 금리 수준 우선이면 변동·혼합형이라는 트레이드오프가 형성됩니다.
3. DSR 계산법 — 산식과 예시 3건
DSR 계산식은 다음과 같습니다(2026-05-26 은행연합회 안내 기준).
DSR = (모든 금융권 대출 연 원리금 상환액 합계) ÷ 연소득 × 100
분자에는 주담대·신용대출·전세대출 일부·카드론·할부금의 연 원리금이 모두 들어갑니다. 분모는 근로소득·사업소득·임대소득 등 입증 가능한 연소득 합계입니다. 부부 합산 인정 여부는 상품·금융사별로 다르므로 신청 직전 확인이 필요합니다.
계산 예시 3건을 표로 정리합니다. 모두 주담대 5억 원·30년 만기·원리금균등 가정이며 적용 금리는 예시용 4.0%입니다(2026-05-26 작성 기준).
| 사례 | 연소득 | 기존 대출 연 원리금 | 신규 주담대 연 원리금 | 합계 | DSR | 은행 40% 한도 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 5,000만 원 | 0원 | 2,864만 원 | 2,864만 원 | 57.3% | 초과 — 한도 축소 필요 |
| B | 8,000만 원 | 신용대출 500만 원 | 2,864만 원 | 3,364만 원 | 42.0% | 초과 — 일부 축소 필요 |
| C | 1.2억 원 | 신용대출 600만 원 | 2,864만 원 | 3,464만 원 | 28.9% | 한도 내 가능 |
표의 신규 주담대 연 원리금은 원리금균등 산식으로 산정한 근사값입니다. 실제 적용 금리·상환 방식·만기에 따라 금액은 달라집니다. 표에는 스트레스 가산 금리가 반영되지 않은 기본 산정값입니다. 스트레스 DSR 2단계 적용 시 변동금리 대출은 위 값보다 한도가 더 줄어듭니다.
사례 A는 같은 5억 주담대를 받으려면 만기를 늘리거나(예: 40년), 보증금·자기자본을 더 넣어 대출액을 줄이는 식의 조정이 필요합니다. 사례 C는 한도에 여유가 있어 신용대출·전세대출 추가 여지가 있습니다.
4. 산정 포함·제외 대출 — 어디까지 잡히나
DSR 산정에 포함되는 대출과 제외되는 대출을 표로 정리합니다(2026-05-26 금융감독원·은행연합회 안내 기준).
| 구분 | 포함 여부 |
|---|---|
| 주택담보대출 | 원리금 전액 포함 |
| 신용대출 | 원리금 포함(만기 산정 룰 적용) |
| 전세대출 | 이자만 포함(원금 일부 예외 룰) |
| 카드론·현금서비스 | 포함 |
| 할부금(자동차·내구재) | 포함 |
| 정책모기지(디딤돌·보금자리·신생아특례 등) | 산정 제외 또는 별도 룰 |
| 중도금대출 | 산정 제외(분양 단계) |
| 이주비·예금담보·서민금융 일부 | 산정 제외 또는 완화 |
정책모기지(디딤돌·보금자리·신생아특례 등)는 DSR 산정에서 제외되거나 별도 룰이 적용됩니다. 자세한 적용 조건은 한국주택금융공사 공지에서 확인이 필요합니다(2026-05-26 한국주택금융공사 안내 기준).
전세대출 산정 룰은 상품·시점별로 변경된 이력이 있어 신청 직전 거래 은행에서 한 번 더 확인이 필요합니다. 본 글은 일반 룰 골격만 정리합니다.
5. 자주 묻는 질문
Q1. 기존 대출 갱신·대환 시에도 DSR이 다시 적용되나요?
원칙적으로 같은 한도 내 갱신·대환은 신규 한도 산정 룰이 완화 적용되거나 예외가 인정되는 경우가 있습니다. 적용 여부와 조건은 금융사·상품별로 다르므로 갱신 신청 직전 거래 은행 확인이 필요합니다(2026-05-26 금융감독원 안내 기준).
Q2. 전세대출은 DSR에 포함되나요?
전세대출은 이자분만 산정에 포함되는 룰이 일반적이며, 원금은 일부 예외 처리됩니다. 정확한 산정 범위는 거래 금융기관에서 확인이 필요합니다(2026-05-26 은행연합회 안내 기준).
Q3. 부부 합산 소득으로 한도가 잡히나요?
차주 단위 DSR은 차주 한 사람 기준이 원칙입니다. 일부 정책상품·공동명의 대출에서 부부 합산이 인정되는 경우가 있습니다. 상품별 룰이 달라 신청 전 확인이 필요합니다.
Q4. 정책모기지(디딤돌·보금자리·신생아특례)는 DSR에 잡히나요?
정책모기지는 DSR 산정에서 제외되거나 별도 룰이 적용됩니다. 단 상품별 자체 자격 기준(소득·주택가격·LTV)은 그대로 적용되므로 별개로 확인이 필요합니다(2026-05-26 한국주택금융공사 안내 기준).
Q5. DSR 한도를 넘기면 어떻게 되나요?
한도 초과 시 신규 대출은 거절되거나 한도 축소로 조정됩니다. 대안은 만기 연장(원리금 분산)·자기자본 추가 투입·대출 종류 조정(고정금리 선택) 등입니다. 모든 경우 거래 금융기관 심사를 따릅니다.
결론
DSR 골자는 세 줄입니다. 은행 40%·제2금융권 50% 한도, 모든 금융권 대출 원리금 합산, 정책모기지·중도금 등 일부 예외. 스트레스 DSR은 1단계(2024-02 시행 0.38%p)·2단계(2024-09 시행 0.75%p)가 운영 중이며 3단계 시행 시점·가산 폭은 작성 시점 금융위 공지에서 직접 확인이 필요합니다(2026-05-26 기준).
본인 한도는 연소득·기존 대출 원리금·대출 유형(변동·혼합·고정)에 따라 달라집니다. 신청 직전 거래 금융기관 또는 한국주택금융공사 상담을 통해 본인 케이스 산정을 받아보는 흐름이 안전합니다.
실제 한도·금리는 개별 은행 심사 결과에 따라 달라지며, 자세한 사항은 거래 금융기관 또는 한국주택금융공사에 문의하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며, 대출 결정은 본인 판단입니다.